権利金なし・低額地代の借地権、
相続税評価はどう判定するか

建物所有目的の借地権は、次の式で評価します（財産評価基本通達27）。

借地権割合は路線価図のアルファベット（A〜G）で示されます（例：Dなら60%）。「権利金を払っていない＝借地権ゼロ」ではない点が出発点です。権利金の慣行がある地域で権利金も相当の地代もない場合、むしろ権利金相当の経済的利益が借地人に移っていると見る方向に働きます。

地代の水準で借地権評価を調整する仕組みがあります（相当の地代を支払っている場合等の取扱い・昭和60年6月5日付直資2-58）。

実際の地代が「通常の地代」と「相当の地代」の間にあるときは、次の按分式で借地権が減額されます。

• 実際の地代＝通常の地代 → カッコ内＝1 → フル評価
• 実際の地代＝相当の地代 → カッコ内＝0 → ゼロ

つまり地代が高いほど借地権は小さく評価される、という連続的な関係です。

では、実際の地代が通常の地代すら下回る（より低額）の場合はどうなるでしょうか。按分式の分子（実際の地代 − 通常の地代）がマイナスになり、カッコ内は1を超えます。

ただしこれは「賃貸借＝借地権が存在する」ことが前提の話です。地代があまりに低いと、次章のとおりそもそも借地権が無い（使用貸借）という別の疑問が立ち上がります。

地代が固定資産税・都市計画税の相当額程度以下にとどまる場合、借地権の存在自体が否定され、借地人側はゼロ評価・土地は地主が自用地100%評価となり得ます（使用貸借に係る土地の取扱い・昭和48年11月1日付直資2-189）。

実務上の目安（確定基準ではありません）

※ なお、当事者の一方が法人の場合は「土地の無償返還に関する届出書」の有無が重要になりますが、純粋な個人間の貸し借りでは、この届出は中心的な論点になりにくいと考えられます。

判定の鍵は固定資産税ですが、評価額の資料が手元にないこともあります。その場合、価格水準の関係から概算できます。

相続税路線価は公示価格の約80%、固定資産税評価額は約70%という一般的な水準関係を使った概算です。

住宅用地の特例で年税額は大きく変わる

居住用建物が建つ土地（200㎡以下の部分＝小規模住宅用地）には課税標準の特例があり、固定資産税は6分の1、都市計画税は3分の1に圧縮されます。建物があるかどうかで、年税額（＝比較の分母）が数倍違ってきます。

※ 概算は評価替えや負担調整措置でずれます。確実な判定には固定資産税課税明細書（実額）の確認が最も効きます。

資料がないことを理由に借地権をゼロ計上すると、実態が賃貸借（フル評価すべき）だった場合に評価漏れ＝過少申告（修正申告・加算税・延滞税）のリスクを負います。ゼロとするなら「資料がないから」ではなく、「実態が使用貸借であると確認できたから」という根拠を備えるべきです。

前章の概算では、地代がむしろ固定資産税を上回る（賃貸借寄り）と出ることも珍しくありません。安易なゼロ評価は禁物です。

1. 無償返還の届出を確認：提出ありなら借地権ゼロ。個人間なら通常この論点は中心でない。
2. 使用貸借か賃貸借か：実際の地代と固定資産税・都市計画税相当額を比較。契約書・更新料・対価性も総合判断。
3. 賃貸借なら按分の要否：実際の地代が通常の地代を下回るならフル評価（按分減額の余地なし）。
4. 結論：居住用建物が建つ通常の住宅地ならフル評価が有力。更地・非居住用で地代が固定資産税を下回るなら使用貸借ゼロの可能性。

通達財産評価基本通達27（借地権の評価）

通達相当の地代を支払っている場合等の借地権等についての相続税及び贈与税の取扱いについて（昭和60年6月5日付 直資2-58）

通達使用貸借に係る土地についての相続税及び贈与税の取扱いについて（昭和48年11月1日付 直資2-189）

裁決平成13年9月27日裁決（地代水準のみでなく総合判断で借地権の有無を判断した例）